一起商品房质量纠纷引起的合同解除

        一起商品房质量纠纷引起的合同解除

                                供稿人：黄国华

案情简介

2011年9月18日，潘某某与华润置地（昆山）有限公司（以下简称“华润昆山公司”）签订《商品房购销合同》一份，约定由华润昆山公司将昆山市虹桥路东侧、冠军路北侧昆玉九里42幢101室房屋（以下简称“该房屋”）总价815万元出售给潘某某，潘某某签约当日支付首付款245万元，余款570万元通过银行贷款方式支付。2013年，华润昆山公司取得昆山市住建局核发的交付备案证书并通知潘某某收房，潘某某认为该房屋存在严重渗漏水等质量问题，未同意收房，并向开发商、市住建局反映问题和诉求。2016年9月8日在市住建局主持的联席会议上，华润昆山公司同意潘某某的退房诉求，但对潘某某提出的经济赔偿问题建议双方友好协商或通过司法途径解决。在协商未果的情况下，潘某某于2018年5月28日向昆山市人民法院提起诉讼，诉请包括：确认双方签订的《商品房购销合同》于2016年9月8日解除；华润昆山公司返还购房款815万元及自该款交付之日起至实际返还之日止按照中国人民银行公布的同期同档（五年以上）银行贷款基准利率计算的利息；华润昆山公司支付房屋增值款375万元。

处理结果

一审审理中，经潘某某申请，一审法院委托中证房地产评估造价集团有限公司以2016年9月8日为基准日对该房屋价值及相应分摊的土地使用权价值进行评估，确定估价对象在价值时点的公开市场价值为1189万元。经潘某某申请，一审法院委托南京南大工程检测有限公司对该房屋实用性进行鉴定。该公司于2019年10月21日出具鉴定报告，结论为：该房屋使用性综合鉴定评级为C级，使用性不符合本标准对A级的规定，显著影响整体使用功能，应采取措施。一审法院认为：双方签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行。该房屋具备交付条件后，潘某某以房屋存在严重质量问题拒绝收房，并多次向华润昆山公司及住建部门反映问题和诉求，在多方协调下，双方达成了解除合同的合意，但对于造成合同解除的原因双方各执一词。潘某某认为该房屋存在严重质量问题，经华润昆山公司多次修理后，上述质量问题依然存在，华润昆山公司严重违约，导致合同目的无法实现。华润昆山公司认为该房屋不存在结构或主体问题，在这种情况下潘某某应先收房，由华润昆山公司履行相应保修义务，潘某某拒绝收房违约在先，潘某某系违约方。本案中，潘某某花费重金购买别墅的目的是提升居住的舒适度，但该房屋在交付时即存在渗漏水等多种问题，经修复后上述问题依然存在，并且该房屋经专业鉴定为使用性综合鉴定评级为C级。在此种情况下，潘某某购房以改善生活品质的目的不能达成，故而对于华润昆山公司认为潘某某应先收房再由华润昆山公司进行修理的抗辩，难以认同。综上，一审法院认为因华润昆山公司严重违约，导致合同目的无法实现。潘某某要求返还已支付的购房款815万元并赔偿损失并无不当，一审法院予以确认。关于损失，潘某某主张了两部分，一是利息，二是房屋增值部分。华润昆山公司认为利息部分与房屋增值部分不能同时主张，一审法院认为这两项均为潘某某的实际损失，并不冲突，故对潘某某要求支付房屋增值损失375万元及利息的诉讼请求予以支持。一审判决后，华润昆山公司提起上诉。二审法院认为2016年9月8日前的房屋贷款利息构成房款及房屋增值款成本组成部分，潘某某对2016年9月8日前的房屋贷款利息的请求，构成重复主张，遂作出部分改判的终审判决。

法律分析

1、案涉商品房买卖合同是否于2016年9月8日解除？

华润昆山公司在诉讼中提出，案涉合同补充协议约定在满足合同正文条款第十一条约定的交付条件下，潘某某不得以房屋基础结构和主体结构不合格以外的质量瑕疵或其他问题为由，拒绝接受房屋。对于房屋存在的质量瑕疵指非主体结构质量问题，潘某某可以依照合同约定或相关法律规定要求华润昆山公司在房屋交付后的合理时间内承担保修义务。鉴于华润昆山公司与潘某某经2016年9月8日昆山市集中处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室行政调解，达成同意退房、经济补偿问题通过司法途径解决的合意，应认定为2016年9月8日双方达成合同解除，合同解除的后果通过司法途径解决的合意。因此，案涉商品房买卖合同已于2016年9月8日解除。

2、导致案涉合同解除的过错在于哪方？

案涉房屋在交付时即存在渗漏水等多种问题，经修复后上述问题依然存在，并且该房屋经专业鉴定为使用性综合鉴定评级为C级，显著影响整体使用功能，对潘某某正常使用房屋产生影响，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，华润昆山公司构成违约，并导致双方合同解除。

3、潘某某能否同时主张购房款利息损失及房屋增值款？

一审法院认为，利息损失及房屋增值款均为潘某某的实际损失，并不冲突，故对潘某某要求支付房屋增值损失375万元及利息的诉讼请求予以支持。二审法院认为，2016年9月8日前的房屋贷款利息构成房款及房屋增值款成本组成部分，潘某某对2016年9月8日前的房屋贷款利息的请求，构成重复主张。目前，潘某某就二审未支持的部分利息损失已申请再审。

典型意义

该案是很多商品房买卖合同纠纷中一个普遍又较典型的案例，涉及到房屋交付、房屋质量、违约责任、合同解除以及如何主张权利等问题。目前，商品房买卖合同文本一般采用行业指导版本，开发商普遍会将格式化的补充条款附入合同中，购房者在签订合同前须认真阅读这些补充条款，很多条款对双方的权利保护并不平衡，有的甚至对购房者来说是个“陷阱”。就如该案来说，请求合同解除的时间节点如果放在起诉之日，即放弃2016年9月8日联席会议达成的合意，虽然起诉之日的房价更高，可以更完整地保护购房者的经济利益，但一则起诉之日尚未就房屋质量问题申请司法鉴定（鉴定结果不确定），最主要是双方在补充条款中约定“在满足合同正文条款第十一条约定的交付条件下，乙方（购房者）不得以房屋基础结构和主体结构不合格以外的质量瑕疵或其他问题为由，拒绝接受房屋……”。显然，该补充约定对购房者起诉要求解除合同形成障碍，对胜诉带来极大风险。因此，购房者在购买商品房过程中涉及签字的，一定要仔细审阅需要签字的文件，条件允许的建议聘请律师协助。